2022년 격동의 부동산 전망(DSR 2단계 규제, 정부 방향)

FastBit의 취지에 맞게 코인 이야기만 계속 올리다가

요즘 너무 편중된 것 같기도 하고 비트코인도 지지부진한 횡보세를 이어가서 

부동산 이슈를 한번 준비해보았습니다.

 

혼돈과 카오스 그 자체인 부동산 시장,

2020년 후반부터 본격적으로 시작된 랠리에 탑승한 자들도, 탑승하지 못한 자들도 숨죽이며 대선과 2022년 정책 방향을 점치고 있죠

 

 

우선 제 뇌피셜이 아닌 뉴스를 기준으로 22년 1월 4일 아래와 같은 부동산 이슈들이 있습니다.

 

- 신규 계약 때 임대료 5%만 올리면 '집주인 양도세 특례 인정'

내용 : 기존 계약뿐 아니라 신규 계약에도 '상생임대인 인센티브 제도'가 적용될 방침이다. 집주인이 기존 임대차계약 종료 후 다른 임차인과 신규 계약을 체결할 때 임대료를 이전 계약 대비 5% 이내로 올려도 실거주 1년을 인정받을 수 있게 된 것이다.

 

- 미 연방준비제도(Fed·연준)의 3월 기준금리 인상설이 확산하고 있는 데다 한은 총재도 재차 인상 가능성을 시사하면서 내달까지 기준금리를 1.5%까지 상향할 것이란 전망

 

- 서초구, 국토부에 “종부세 폭탄 생계형 임대사업자 구제” 요청

내용 : 서울 서초구청이 국토교통부와 서울시에 “한시적으로 임대사업자 등록 기한을 늘려달라”는 의견을 보낸 것으로 확인됐다. 빌라 등을 세줘서 생활비를 버는 일부 생계형 임대사업자가 변경된 제도를 미처 알지 못해 올해 종합부동산세 폭탄을 맞았기 때문이다.

 

- 내년 1주택 보유세 완화… 고령자 종부세 유예 추진

내용 : 정부가 내년 3월에 1가구 1주택자의 보유세 부담을 줄여주기 위한 대책을 내놓겠다고 공식화했다. 올해 종합부동산세 개편 당시 거론됐다가 폐기된 고령자 종부세 납부유예제도를 재추진하는 방안이 유력하다는 분석이 나온다. 상속이나 종중 보유 주택에 대한 보유세 부담 방안도 내년 1월 초 별도로 내놓을 방침이다.

 

- "복잡한 세제부터 고쳐라" 새 정부 부동산정책 1순위 꼽혔다

내용 : 머니투데이가 지난해 말 각계 부동산 전문가 21명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 새 정부가 가장 우선해야 할 부동산 정책(1명당 정책 우선순위 2개씩 선택)으로 40.5%가 '부동산 관련 세금제도 정비'를 선택했다.
이어 민간개발 규제 철폐(23.8%) 임대차3법 개선 또는 폐지(16.6%) 2.4대책 가속화 등 공공의 안정적 공급대책(14.3%) 기타(4.8%) 순으로 조사됐다.

- 내년 1월부터 양도소득세 대출강화 등 본격시행

내용 :  내년 1월부터는 양도소득세, 상속세 등 세제 정비 및 대출이 강화된다. 특히 차주단위 DSR 2,3단계가 본격 시행되고 대출분할 상환 유도 등 안정적인 가계부채 관리 방안들이 시행할 예정이다.

 

*DSR 2, 3단계란?

 

DSR은 총부채원리금상환비율을 뜻합니다. 이자와 원금을 합한 원리금을 상환할때 그에 대한 비율을 말하는 것인데요, 대출을 받은 사람의 소득대비 전체 원리금의 상환 비율을 뜻합니다.

현행 DSR 1단계에서는 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 등 규제지역 내에 있는 6억 초과 주택을 담보로 한 대출이 있거나 신용대출 총액이 1억원이 넘는 경우, 은행권에서는 DSR 40%, 비은행권은 개인별 60%의 한도가 적용되었습니다.

 

DSR 2단계가 시행되면 전세대출을 제외한 총 대출액이 2억이 초과하면 규제대상에 포함됩니다. 내년 하반기에 실시한다고 했으나 22년 1월부터 2단계가 시행될 예정이라고 합니다.

기존 1단계가 유지됨과 동시에 모든 대출 합상 2억을 초과하면 DSR 40%가 적용됩니다. 즉, 소득이 낮으면 대출받을 수 있는 금액이 줄게 됩니다.

 

시가 4억 아파트를 구매해야 하고 연봉이 4천만원, 기대출 5천만원이 있는 경우

 

현행 1단계에서는 6억 이하 아파트라서 규제 미적용되고

주택담보대출 70% 기준 적용 시 2.8억 까지 대출가능

기존 신용대출 0.5억 이라서 개인필요자금은 0.7~1.1억 정도입니다.

 

그러나 2단계가 시행되면 주택담보대출 2.8억이 2억을 초과해서 DSR 40% 규제가 적용됩니다.

주택담보대출 60%에 금리 3% 30년 상환 적용시

주택담보대출의 연간 원리금 합계는 총 1500만원정도이고

신용대출(기 5천만원) 이자만 납부하면 150만원입니다.

 

이 경우 DSR이 원리금 +이자 1650 / 연봉 4천만원 = 41.5% 정도라

DSR 40% 기준이 초과되어서 대출이 불가합니다.

 

따라서 개인 자금이 더 투입되어야 주택을 구매할 수 있게 됩니다.

 

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뉴스 기사와 경제 상황, 규제들을 보았을 때 제가 생각하고 있는 방향은 아래와 같습니다.

 

정부 입장 : 1주택자는 그래 오케이 보유세까지는 내가 봐줄게. 근데 2주택은 절대 안돼. 너네 2주택자들~너네 투기꾼이야 대출도 안 해줄거고 금리 높일거야. 팔면 세금 다 띄어서 가져갈거고 못 사게 만들거야. 그냥 일단 가만히 있어봐 내가 임대아파트 만들려고 하니까.

 

국민 입장 : 아니 좋은 땅은 정해져 있어. 직주근접도 그렇고 학군도 그렇고 역세권도 그렇고. 세대수는 늘어나는데 아파트는 부족하고 너무 비싸 아파트라도 좀 지어줘 그럼

 

정부 입장 : 아니 지을거라니까? 짓긴 할 건데 너네를 "소유주"로 만들순 없지. 내가 다 소유하고 너넨 거기서 몸만 뉘이고 살아야돼

 

국민 입장 : 아니 왜? 나도 살 권리가 있어. 나도 내가 원하는 곳에 살거야. 정부가 뭔데 그걸 규제해? 부동산은 시장원리에 따라 움직여야지.

 

정부 입장 : 응 안돼. 그러면 잘 사는 사람들이 더 살게 되거든. 그건 못 보지. 근데 너 이미 집값 많이 오른 거 모르지? 너 갈 곳 없어. 왜냐면 내가 대출도 안 해줄거고 대출 해준다고 해도 원리금 같이 갚으라고 하면서 자금줄 끊이게 만들거야

 

국민 입장 : 잘 사는 사람들이 더 잘 사는 게 싫은거야? 그래야 매물도 나오고 전세도 나오고 그래. 지금 부동산 다 월세로 돌리고 있고 반전세밖에 없어. 잘 사는 사람들이 더 잘사는 게 꼴보기 싫을지라도 지금은 잘 사는 사람 빼고 그 밑으로 다 몰락중인 거 안 보여?

 

정부 입장 : 그러니까 임대아파트 기다리라고~난 잘 사는 사람들 없앨 때까지 팰거니까. 그 밑에 애들은 타겟이 아니었어 처음부터~그러는 김에 정권도 좀 유지하고 싶고 알겠니?

 

뭐..2020년부터 쭉 지켜보면서 느낀 겁니다.

2022년은 사람이 아니라 상황을 믿고 행동해야할것 같습니다.

다들 화이팅입니다.