바뀌는 부동산 정책 총정리(2022년 DSR, 주담대, 상가주택양도세, 소규모재건축)

계속해서 바뀌는 부동산 정책에 골머리 앓는 분들이 많을 것 같습니다.

FastBit도 집을 구하고 있는데요 이런 저런 정책으로 머리가 너무 아프고

일단 자금조달이 수월하지 않다보니 울컥울컥함이 치솟네요

그래도 지피지기면 백전백승이라고 했습니다.

2022년 부동산 제도 같이 알아보시죠.

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▶개인별 DSR 40% 적용

새해 가장 눈여겨봐야 할 이슈는 ‘대출 규제 강화’입니다.

당장 1월부터 개인별 총 대출액이 2억원을 넘으면 DSR 규제가 적용됩니다. 

DSR은 개인의 연소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는데요, 소득 수준에 따라 대출 한도를 제한한다는 의미입니다.

 

이에 따라 주택담보대출과 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등을 합친 총 대출액이 2억원을 초과하면 DSR 규제 40%가 적용돼 돈을 빌릴 수 없게 되고, 이 때문에 내집마련을 하려는 실수요자는 지난해보다 자금 확보에 어려움을 겪을 수밖에 없습니다.

특히 오는 7월부터는 ‘2억원’이던 DSR 기준이 1억원으로 강화된다는 점을 유의해야 합니다.

제2금융권의 DSR 기준도 기존 60%에서 50%로 하향 조정됩니다. DSR 규제 비율은 낮아질수록 대출 한도가 줄어드는 구조입니다. DSR이 10%포인트씩 내릴 때마다 연소득에 따라 최소 1000만원에서 최대 5000만원, 15~18%가량 대출 한도가 감소합니다.

▶주담대 ‘분할상환 비중’ 80%

금융당국은 주택담보대출의 분할상환 목표치는 올리고 전세대출의 분할상환도 유도할 예정입니다. 지난해 기준 73.8%였던 개인별 주택담보대출 분할상환 목표는 80%로 오릅니다. 분할상환은 매달 대출 이자와 함께 일정 비율의 원금도 함께 갚아나가는 방식을 말합니다. 가계부채 증가세를 누르려는 정부 입장에서는 대출 기간 동안 이자만 내다 만기에 원금 전체를 상환하는 일시상환에 비해 분할상환이 유리해서입니다. 이에 따라 은행에서 똑같은 금액을 빌려도 매달 갚아야 할 금액이 더 늘어난다는 뜻입니다.

은행별로 전세대출 분할상환도 확대되기 때문에 기존 만기 때 한 번에 돈을 갚는 방식에서 이제는 전세금 일부와 이자까지 같이 내는 식으로 부담이 더 늘어났습니다. 정부는 분할상환 비중을 늘린 금융사에 주택신용보증기금에 내야 하는 출연료를 낮춰주거나 정책 모기지 배정을 우대하는 등 ‘당근’을 제시할 예정입니다.

▶상가 주택 양도세 비과세 축소

실거래 가격이 9억원을 초과하는 상가 겸용 주택의 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택도 사라졌습니다.

지난해까지는 주택 면적이 상가 면적보다 크면 주택과 동일하게 1가구 1주택으로 비과세가 적용됐습니다.

하지만 새해부터는 면적과 무관하게 주택은 비과세, 상가는 과세 대상으로 분류됩니다.

서울·수도권 지역 상가 겸용 주택 대다수 가격이 9억원을 넘기는 만큼 비과세 혜택을 받는 소유자가 줄어들 전망입니다.

또 1월부터는 재개발·재건축 사업의 조합원 입주권을 양도하는 경우 다른 주택이나 조합원 입주권뿐 아니라 분양권도 보유하지 않은 경우에만 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.

▶상속 주택 공제 대상 확대

며느리나 사위가 배우자의 부모를 같은 집에서 10년 이상 동거, 봉양한 경우에도 상속 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 부모 봉양에 대한 상속 세제 지원을 직계비속에서 대습상속을 받은 직계비속의 배우자까지 확대하면서다.

동거 주택 상속 공제 제도는 상속 주택 가액 전부를 6억원 한도 내에서 공제받을 수 있도록 한 제도입니다.

이는 부모 봉양에 대한 상속 세제 지원 확대의 일환으로 2022년 1월 이후 상속이 개시되는 분부터 적용됩니다.

동거 주택 상속 공제를 받기 위해서는 피상속인인 부모와 상속인이 상속 개시일로부터 10년 이상 계속 같은 집에 살아야 합니다. 상속인은 상속 개시일 기준 무주택자거나 피상속인과 주택을 공동 소유한 1주택자여야 하고 이들은 동거 기간 동안 1가구 1주택자여야 합니다.

▶청년 청약통장 가입 기간 연장

청년우대형 주택청약종합저축의 가입 요건이 확대됩니다.

청년우대형 청약통장 가입 요건은 2021년 12월 31일까지였는데 2023년 12월 31일로 2년 연장됐다. 가입 가능한 소득 기준도 연 3000만원에서 3600만원 이하로 완화됩니다.

청년우대형 청약통장은 기존 청약 기능에 최대 3.3%의 추가 금리를 제공합니다.

기준에 맞지 않거나 시기를 놓쳐 가입하지 못한 청년 입장에서는 환영할 만한 변화죠.

무주택 청년에게 월세 20만원을 최대 1년간 지급하는 ‘청년월세 지원 사업’도 올해부터 3년 동안 시행됩니다.

지원 대상은 본인 소득이 중위소득 60% 이하면서 원가구 소득이 중위소득 100% 이하인 청년입니다. 정부는 약 15만명의 청년이 총 2997억원의 월세 지원을 받을 것으로 기대합니다.

▶소규모 공공 재건축 용적률 완화

1월 20일부터 공공 임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이 제한, 대지의 조경기준 등 건축 규제가 완화됩니다.

또 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우에는 사업 시행 면적을 20%(최대 1만㎡→1만2000㎡ 미만)까지 확대할 수 있습니다.

소규모 재건축 사업은 노후 주택 단지(아파트·연립주택 등)의 주거환경을 개선하는 사업으로 사업 구역 1만㎡, 기존 주택의 가구 수가 200가구 미만인 지역에서 추진할 수 있습니다.

▶아파트 층간소음 사후 확인 제도

이르면 2022년 7월부터 건설되는 공동 주택(사업계획승인 건부터 적용)에 대해 층간소음 사후 확인 제도가 시행됩니다. 완충재 자체의 소음 차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정 제도는 폐지됩니다.

앞으로는 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선 권고를 하게 됩니다.

권고를 무시할 때는 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하는 등 추가적인 제재가 가해지며 측정값이 쌓이면 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정입니다.

▶공공 임대 다자녀 혜택 3자녀→2자녀

올해부터는 통합 공공 임대 다자녀 지원 기준이 자녀에서 2자녀로 확대되면서 자녀가 둘 있는 가정도 혜택을 받을 수 있게 됐다.

통합 공공 임대는 기존 영구 임대나 행복주택 같은 임대주택 유형을 통합한 주택입니다. 가구 월평균 소득이 기준 중위소득 150% 이하이고, 총자산이 소득 3분위(5분위 기준) 순자산 평균값(2020년 기준 2억8800만원) 이하인 무주택 가구 구성원이면 지원해볼 수 있습니다.

다자녀 가구는 매입 임대의 경우 보증금 전액 또는 최대 50%를 할인받을 수 있고 임대료도 자녀 수에 따라 인하되는 등 혜택이 쏠쏠하다. 정부는 올해부터 소형 평형의 영구 임대주택 2가구를 ‘그린리모델링’을 통해 하나로 통합할 경우 이를 다자녀 가구에 공급할 예정이라 혜택은 더 늘어날 전망입니다.

▶새 아파트 전기차 주차면 5%

새해부터 새 아파트와 전국 모든 노외주차장은 전기차 충전 주차면을 의무적으로 5% 이상 할당해야 합니다.

기존 건축물도 공공시설은 올해부터, 민간시설은 내년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 합니다.

다만 주차면 수가 100개 이상이거나 안전상의 이유 혹은 충전기 설치가 곤란한 경우에는 지자체장 허가를 얻어야 하는 예외를 뒀다.

현재는 친환경차 전용 주차면에 관한 별도 규정이 전무한 상태기 때문에 공공기관, 공영주차장 등을 대상으로 추진할 예정입니다.

 

대출은 조이지만 여러 분야에서 혜택을 확대하려는 노력은 보이는 것 같습니다.

2022년도 잘 버텨내 봐야 할 것 같습니다.